Le bail commercial ne peut avoir une durée inférieure à 9 ans. Sauf convention contraire, le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve que la dénonciation soit effectuée par exploit d’huissier et en respectant un préavis d’au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale en cours.

Le loyer des baux conclus pour 9 ans qui se sont poursuivis pendant plus de 12 ans n’est plus plafonné. Il doit dans cette hypothèse être réévalué à la valeur de marché estimé par le bailleur ou fixé a la valeur locative par le juge des loyers. 

Le locataire qui n’a pas reçu congé et qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande :

·         soit dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ;

·         soit à tout moment après l’échéance au cours de sa reconduction tacite.

Attention, toute demande de renouvellement formée plus de 6 mois avant la date d’expiration contractuelle du bail est sans effet. En revanche elle peut intervenir à n’importe quel moment au cours des 6 mois précédent l’expiration du bail.

Lorsque la demande est effectuée après le terme du bail et donc à l’issue de la neuvième année, elle prend effet le premier jour du trimestre civil qui la suit.

La demande de renouvellement comme le congé doit être formulée obligatoirement par acte extrajudiciaire. L’emploi d’une lettre recommandée rend la demande inopposable au bailleur et est sans effet.

Dans les 3 mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus ou le versement d’une indemnité d’éviction. Si le bailleur garde le silence et ne fait pas connaître ses intentions dans le délai de 3 mois est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

A défaut de congé par le bailleur ou de demande de renouvellement par le preneur (art L145-9 al 2 code de commerce), la jurisprudence constante considère que la poursuite du bail commercial après l’arrivée du terme n’entraine pas formation d’un nouveau contrat ; le bail tacitement reconduit est a durée indéterminée, il se poursuit purement et simplement au-delà de la date contractuellement fixée pour son expiration.

 Après les 9 ans révolus, l’une ou l’autre des parties peut mettre fin à tout moment à cette tacite reconduction soit en adressant un congé en respectant un préavis de 6 mois, soit en formulant une demande de renouvellement.

Pour le locataire, il est donc essentiel de faire la demande de renouvellement du bail suivi de la rédaction par un conseil d’un nouveau bail commercial. En effet, celle-ci permet de faire échec au bail a durée indéterminée et à la prolongation du bail au-delà de la douzième année et donc au risque de déplafonnement du loyer.